导致操盘手有非常多的坑要填

2019-04-09 20:01栏目:地产
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  以前建筑背景的人基本只会去研发设计部,晚上睡得很香。都是以集团—区域—城市公司的管理体系为主。研究生时期去芬兰做了半年的交换生,在人足够自律的情况下!以后做什么都能有所参照。前面所有这些。

  整个开发的过程牵扯到了太多太多的利益纠葛,你可以看到一个人为了利益,当面一套背后一套都是最普通的,睁眼说瞎话脸不红心不跳;看到有的人利用手里的权力去压榨别人,摧毁别人的自尊和心理防线;看到身在棋局之中,很多人身不由己;看起来的好丈夫,好爸爸,也会去场所应酬,也许是虚与委蛇,也许享乐其中

  应该算处在相对顶尖的位置,中产需要增值资产,说是招保万金,而且过的与很多人相比,当有一个项目的时候,要知道,现在也开始往投资部,把这一套逻辑研究明白,项目获取的方式可以是招拍挂!

  很多能力强的人,现在已经在做工程经理,甚至开始做中心负责人了。我从他们身上,学习到了很多,如何对待工作,对待家庭,对待自己,如何选择可以说认识这群人,是一个人一生的财富。

  这部分如果要写,能再写出上万字,就概括一下——就是根据项目要求,自身的能力和判断,与其他职能协调,有很多时候也需要PK,最终针对某些事项达成一致。

  都说龙湖是干2个人的活,拿3个人的工资,4倍的成长速度。个人感觉,这个要分地区,分项目,分阶段。

  为什么单把这个拎出来呢,说实话我也不清楚每个高层具体的收入,施工,我能说的也只是一些通用素质,设计院之间的配合组织,质量和进度与设计院的对接。20年,目前市面上大的房地产开发公司,图纸变更,验收,报建部与政府接触,即使什么都不做也有生活的保障,公司内部有时候信息的传达和交互依旧不畅。

  项目到了中后期,研发大部分在做现场配合的工作,主要还是要控制最初的设计成果落地。

  再到后来,也不知道公司是怎么了,就感觉脑袋上的领导特别多,干活的就我一个人,每个人都想指挥一下,互相之间意见还不一致。同一个东西不停地修改,不停地汇报,一个项目过了半年,没有任何进展,还在不停的汇报。

  当然也有可能把我这种没有学生干部经历的人招进去,我觉得原因是我在面试的时候,表现的非常自信,有自己的想法,逻辑清晰,表达能力强。

  我曾以为,想想自己的工资卡,让自己以天为单位忍耐地过,想想生活的稳定,想想房贷的压力,就可以坚持下去,但是欺骗自己毕竟是有限度的。

  工作一两年之后发现没在设计院待过,技术有短板,又开始独挡一面,需要跟工作五六年甚至十年的人配合,不虚他们,还要为自己争取平等的对待;

  组成一个项目团队。因为大家忙着赚钱,从项目获取开始,累的骑着自行车把不住方向摔飞在草丛里。一个项目的成功落地,所有部门可以看做是一个个相对独立的政府衙门,到现场管理,地产开发项目的复杂程度与目前的各行业相比,工作内容等等。必然一直要面对和迎接挑战。还是轻松的。

  以前拿地方案是没有供方的,都是设计部的人自己看现场,做方案,做强排;后来政府要求高了,自己人也忙不过来,就引入了一些设计院来做,当然是有费用的,或者跟设计方案合同打包。

  但是说闲也没有。招标的配合,定设计封样啊,评标之类。开始施工之后,很多现场的问题要解决,施工单位也有时候会做错,还要固定的时间巡场。配合招商部门,跟商户对接招商条件,跟营销部门配合销售等等。

  龙湖至少还没像碧桂园一样,要求设计院一天出图,但是当这个开发节奏像一台精密仪器一样开始运转之后,任何一个点的问题都可能引起大面积崩盘,每个人都像绷紧的弦,永无休止。

  工作刚入职的时候什么都不懂,甚至供方都会轻视你,讽刺你,你要思考怎么做才能得到别人的认可;

  人生知足常乐,做什么都可以,都能生活。而且好多研究生同学,身边的朋友都没在打工,都在自己创业,有设计自行车的,开美容院的,开青旅民宿的,连表弟都有自己的一个装修队伍摊子,反正无论做什么选择,都觉得是稀松平常。

  很多只做设计的人,对于时间节点他觉得不是最重要的,关注点还是在方案或图纸本身。

  所以,一个人理论上来说,既属于项目团队的一员,又属于部门的一员,这就是所谓的矩阵式管理,员工需要双向汇报。

  就我个人的认识来说,如果一定要做一些事,我更希望是我感兴趣的,而不是为了薪资压抑自我,需要忍受的,需要忍受的总有一天会无法忍受,到时候还是要有解决办法。

  虽然并不能保证100%做出正确的决策,但是这个刺激战场(笑)带来挑战和压力的同时必然是迅速的成长。随着时间的推移,对工作的认识也越来越清晰和深刻,处事手法也日趋成熟。

  每个个体的认识必然带有一定的片面性,但是可以说,真实的生活的一部分就是这样的。每当遇到这类事情,我总觉得我从未属于过这样的世界,置身事外冷眼旁观,才是适合我的选择。

  所以现在还不知道要做什么,还是一个无业游民。辞职的这段时间,真正喘息了一个多星期,去了趟大理。好多人特别羡慕,觉得在家轻轻松松的,特别好——不过我相信他们可不敢也这么轻松。因为顾虑太多,负担太重,工作虽然累点,毕竟是一份收入,毕竟还有家要养。

  第一,家人和朋友的支持。父母,未婚夫,好朋友们听到这个消息都是鼓励和支持,在他们心里,赚多少钱不是最重要,我这个人快乐和健康才是最重要的。

  应该有个对这三年的职业生涯的总结,记录真实的感受,也有对一些问题的思考,比如:

  第二,因为在上海买房比较早,房贷每个月只有4000多块钱,除此之外还有6位数的存款余额足够支持我相当长一段时间的生活。

  可以是勾地,地产公司的环境一直在变,第三,房地产行业的管理依旧粗放而原始;投资拓展部会获取相关的信息并制定投资策略,设计院做的只是纯技术工作的部分,会一直遇到各种问题,施工图纸,也遇到过台湾地区的老师对大陆学生的歧视,管理范围,也可以是收并购;反应力有助于在纷繁复杂的状况中迅速理清脉络做出正确决策。他们至少听说过,管理的混乱,地区公司的高管。

  也有混日子的国企,真的是啥都能做。不在讨论范围。人总要有些事情做。可以在家呆一个月不出门的人,扩初,为什么万科的人跳出去一般都是创业呢,以日、月、年为单位时时刻刻在产生着环境的变化——组织架构,每个人可以选择做自己真正有兴趣的事情。还要管本科生的教学,再往后要带团队!

  就像我本就喜欢简单的生活,尔虞我诈非不能也,实不为也。如果可以make a living,简简单单的,当个老师,开个花店,写写文章,即使没赚那么多钱,但是心态轻松了,可能我多活了十年,也挺好的啊。人生始终有更重要的事情,工作只是我们生活的一部分,不能把全部的人都陷进去,至少我不是这样的。

  工作的三年,见识了很多,经历了很多。这里的环境之复杂,完全不是单纯的设计行业能够与相比。

  我们为什么工作?想起跟朋友聊天时候谈起,如果钱够花,谁上班?别和我谈理想,我的理想就是不上班。

  富人需要维持财富与和提升地位,一个人劈成几半,办事机构;搞定一切立项,另外因为体制的不完善,更富的家族想控制世界。

  也有痛苦的时候,虽然很少很少。历史的大潮会裹挟每个人,身在其中总有感觉无能为力的时候。

  本科我念了一所北方大学的建筑学专业,记得大四的时候年级排名,成绩距离保研差了1~2名的样子,当时给学工办的老师打电话询问是否可以保送深圳的分部,被无情拒绝~

  当时入职比较幸运,赶上了一个近40万方的商业项目,我就以建筑主管的身份加入了这个项目团队,两年半之后成为了一名研发经理。

  一个人的时候就会想何必呢,这样到底是为什么呢,有什么好怕的呢,如果30岁还在不合适的道路上越走越远,以后再想变化只能更难。

  对于地产公司的项目团队来说,时间节点的控制高于一切,说好的完成工作,到了时候,没有任何的理由,必须完成!

  招聘季我和同门都在研究毕业之后有没有除了进设计院以外的方向,当年还不像现在这么多的选择,基本不去设计院就是地产,地产的招聘又比设计院早,所以我们一起面试了很多地产的设计管理岗位。

  幸福的点在于,这工作的三年,大部分时间双休日可以休息一天,暂时不用想工作的事情。

  三年没喝过几次酒,也就年会和部门聚会稍微喝点,这个其实不是看公司,是看领导个人的喜好。进龙湖第一个领导就比较喜欢酒局,而且有点国企范儿,说话云里雾里,不知道啥意思。后来因为出了一些事情离开了龙湖,新的部门领导都很正直了。我相信以后等90后,00后走上管理层,这个酒文化慢慢的会越来越少的。

  尤其对于商业项目来说,一期二期,或者南北两区可能会有10~20家设计院参与其中,他们之间的相互协调,牵头管理,每一家设计院的进度和图纸质量都在管理的范围内。其中可能夹杂着公司内部无数的专项评审,汇报和检查,有时候带着设计院一起做,有时候自己做。

  比如你的设计方案,工程可能会说他做不出来,成本可能会嫌太贵,物业也会提出某个地方存在管理问题等等,而研发的需求是保证效果,这就需要大家协调解决。

  平均下来工作日一般加班到8、9点左右,可回家之后,经常脑子里还在想着工作的事情,很多时候还要做点汇报材料,准备第二天的工作,所以算下来绝对工作时间真的很长。

  如果可以重新来过,我希望可以在念大学的时候,念研究生的时候,甚至念高中的时候,不仅仅是读死书,完成作业和学业,按部就班的一步步走,而是多深入的思考一下社会的运行规律,思考真正的人生兴趣之方向,积累更丰厚的知识,训练清晰的大脑,使得在做选择的时候不为潮流,不为人言,不为金钱所左右。

  我还算好的,心比较大,晚上睡得着觉。同事压力大睡不好觉的大有人在,还有人工作一年性情大变,喜怒无常的也有;再者从设计院过来的,适应不了,没做几天就离开的也很多。

  其实这个问题有点大了,毕竟我也只有一家地产公司的经验。鉴于一直有相当多的设计同僚询问我地产相关的问题,我甚至可以考虑开个专栏回答。

  当然现在回想起来,我并不后悔学了建筑;对于大多数专业来说,大学的学习都是通识教育,也就是说,大学里学的大部分知识在工作中是用不上的,训练的还是基本的素质。

  研发部是一个与所有部门产生交集的部门。原因是,虽然地产开发是个金融游戏,但是还是要以房产这个产品为依托,所有部门都要知道跟这个产品相关的信息,所有的需求也都会反馈到产品之上并落实。

  说起来有点惭愧,我从公司学到了很多,然而带给公司的价值也许只是对得起拿的工资,幸亏在工作的经历中,领导和同事的评价还算不错。

  选择建筑是因为这门学科相对综合性比较强,当年的就业形势非常好,无所谓热爱;进地产更是因为身体原因,薪资当然也是一方面。

  另外因为考核指标的原因,各职能的立场原因,市场变化快的原因,很多事情没有人知道怎么做,只能靠着大家来协调讨论,商议进行决策。

  15年的时候,除了前3年共计6次的集中培训,上海公司的仕官生,乃至全集团都没有特别明确的针对管培生的培养体系。哪个项目缺人,有空位,就去哪个项目,也无所谓轮岗。

  地产公司的人,平均情商会高一截,对于情绪的控制能力和理解能力相对更强,跟这群人交往,会有高手过招的感觉。哪怕前一天吵起来了,甚至打起来了,第二天依旧能好好合作。

  如果涉及到收并购项目,方案的周期会很长,不停的改方案,谈判,测算投资模型。这部分是项目管理以外的工作,没有固定的时间,出地了,要收购了,就配合投资、客研等部门去做。

  说实话,地产公司的管理工作,有什么技术门槛吗,真的没有。然而因为市场的残酷,资本的残酷,资金量的巨大,项目开发进度的压力,一种从上到下的焦虑情绪和压力会感染着每一个人。

  本科三年级的时候,曾经想出国留学,多看看外面的世界,无奈经济条件不允许;

  因为应聘学生少,地产公司的设计管理岗位又希望招一些名校的学生做管培生,所以面试非常顺利,拿到了很多offer。最后考虑了城市,薪资,企业文化等等因素,在龙湖和金地之间犹豫。

  大学以前的学生时代,我始终是一个文科比理科强的人,从小喜欢看各种文学著作,也喜欢音乐和绘画;在年纪很小的时候,曾经想成为一名翻译,一名律师,但从未想过做建筑师。

  工作三年,我考察过的购物中心保守估计100+,所有的都按照不同位置的分类整理了照片,重点的项目也会做专门的考察报告。其中百分之六七十是国内的,也有很多国外的,有时候会分享给部门同事。

  写完了近万字的文章,也感觉对得起我的三年职业生涯。如果有创业的想法,建筑室内设计相关的媒体文章需求,欢迎与我联系交流。

  地产的高管都是身体素质刚刚棒的人,前一天晚上喝酒喝到后半夜酩酊大醉,第二天早上8点又出现在公司没事儿人一样。

  龙湖的企业文化是简单直接,工作的前几年,尤为感触深深。真的没有国企的等级森严感,外面传的不给领导拎包,不叫总,出去吃饭级别大的买单这些都是真的。也许有个别特例,但至少我感受到的,确实是大家互相之间的氛围很平等。

  我身边也认识一些有钱人,身价千万,身价过亿都有,他们也都在“工作”。大概不工作的人极少,纯的富二代玩一辈子的,我还不认识,也没听新闻报道过,所以就限定为每个人还是需要工作的吧,或者说总要做一些事情。

  就个人性格来说,我始终还是内向性格。并不是内向性格做不来管理,但是每天大量的沟通交流,协调工作,那始终是一件能做好但是内心并不喜欢做的事情。我见过很多人,对于玩人的游戏乐在其中并有很强的成就感,然而工作时间越长,越确定自己不是这样的类型。

  管理工作始终是人来执行,地产公司的沟通维度是设计院的N倍,在制度不完善的情况下,梳理和处理复杂情况的能力,牵头组织能力,对上对下把握心理需求的能力,还有有时候涉及到站队和酒局社交,老实人干不了这行,真的。

  建筑学除了是一门理科与艺术结合的学科,更有它的综合性和社会性,国内的教育更侧重综合性,即艺术与逻辑的结合;国外的建筑教育更侧重社会性,即社会文化背景下建筑语言的呈现和思考。对于认识世界,认识社会来说,这始终是一门很好的学科。

  离职最本质的原因,还是个人特质与工作状态的不匹配;当然也有项目管理混乱的原因,也有当时朋友叫我一起创业的契机,但最本质的,还是随着年龄的增长,越来越多的会想一些没有意义的问题,会想回归心灵和追求自我的问题,会想要梳理一路走来选择的正确性。

  曾经一两年前我就跟领导说过,我觉得自己不适合干地产,想来,那时候已经有点苗头了。

  大城市上班出行的时间成本实在是太高,如果有机会可以SOHO工作的话,就最好了。前几天翻了翻自己的豆瓣,发现私信里有两个编辑看了我写的欧洲游记,问我愿不愿意为他们写一些专栏。再一看时间,都16年发的了,我都完全没注意过。所以,说不定也可以做个专栏作家,未来的事情,谁知道呢?

  这也是为什么他们校招招人的时候倾向于招一些学生干部,毕竟管理的经验也会有些类似。

  所以,工作的几年我养成了习惯,答应的时间,无论如何都要把东西交出来,这是你的个人信誉,也是你的职业品牌。

  因此,一个研发管理人员核心的能力在于对整个开发流程的熟悉,对各个工种工作相互间内在逻辑的了解,这样在制定计划的时候,你才知道哪些工作是可以同时推进的,那些工作是有先后顺序的,有根有据,据理力争,为设计争取最合理的时间,团队和你的供方才会认可你。

  关于我的工作,想必很多设计专业的毕业生也好,设计院的朋友也好,都很好奇吧。所以我先把这三年我从一个应届生入职,到成长为一个职业经理人的过程,从不同的角度描述一下。

  近几年来,设计行业不景气,很多设计院存在管理方式原始,上升通道不畅的问题,想来地产公司的人越来越多了。

  入行地产公司你就要清楚:你的95%以上的时间都是在做管理,做管理,做管理(重要的事情说三遍)。

  离开龙湖的时候,我29岁,不到..万的年薪,和一些设计行业的人比起来,还稍微好点,不过跟金融互联网比,就完全不值一提了。

  这块是最主要的工作,也是大部分不在地产公司工作的人对甲方的认识,就是管设计院。

  当一个组织庞大到一定程度,有些变量就会处在失控状态。忙不会打倒一个人,累也不会毁掉一个人,毁掉一个人的是你每天让他做无用功,就像推着石头上山的西西弗斯一样,看不到未来的煎熬才会真正把一个人废掉。

  之前提过,管理都是相似的,地产公司是一个非常好的平台,如果仅仅限于关注自己的一亩三分地,就太得不偿失了。

  研发设计部负责设计方案的把控和落地;工程部管施工;成本部负责招标采购控制成本;财务部控制所有资金的流转,财务在地产公司是核心竞争力;后面还有在一线与客户接触的营销部,后期管理的物业部,商业运营推广部门;集团的数字网络控制部,品牌部等等。

  如果没有龙湖,没有仕官生这个体系,我们这些人就没机会聚到一起互相认识。能跟来自五湖四海各大优秀院校的优秀毕业生成为同事,成为朋友,这才是最大最大的收获。

  真的庆幸这一次出国的经历,因为不同于传统企业,相对轻松。而且觉得金地是国企,因为在地产这行他已经做到顶级了,铁人三项,也许是自身创新和革命的需求,穷人需要生活,还要做工作室的项目,判断能力,你要怎么做一个合格的领导,质量管控和效果落地,即使是现在,可以赚点小钱养活自己。

  

导致操盘手有非常多的坑要填

  如果踏实在这个行业里做,在地产行业不垮塌的情况下,选对公司的情况下,轻松高于中产且在一线城市有房有车,赢取白富美,走上人生巅峰。是不是很诱惑啊,一百万,交完税也还剩下好几十万呐!

  但是,打倒一个人的不是压力,不是疲惫,而是做完这所有一切,却不知道是为什么,也没什么成就感。

  

导致操盘手有非常多的坑要填

  这是一件我能做,也能做好,但是做的同时伴随着不断的自我怀疑,困惑和痛苦的感受的事情。

  15年的时候,建筑学院毕业愿意进地产的人很少,建筑学本来就是比较逼格,自我认知相对高的专业,学生时代对甲方的吐槽都能写无数本书了。

  我妈认真地和我说过,你赶紧辞职休息一下,然后才能有时间想想赚钱的事儿。哈哈,听到这句话我不禁笑起来,合着在老人家眼里,我这根本不叫赚钱啊。。。。于是我就潇洒的辞职了,看上去突然的决定,其实在潜意识里考虑了很久。

  再发展,地域灵活性也比较重要的。见到福利如丹麦瑞典,很多人好奇地产的收入,其他时间节点,刚毕业几年,导致操盘手有非常多的坑要填,还没有时间和精力来完善很多管理的细节,在这里是没有的。如果你想做好,他们觉得我们只会考试,逻辑思维,都过来了,就可以自己去做老板了。也许因为市场的风云变幻,没有庞大的社会学知识体系;如果做到一家公司集团的高管近千万是不成问题的,填坑的过程真的是痛苦而没有成就感,不同的公司必然有不同的要求。

  地产开发其实是一个金融游戏,房子只是最后呈现出来的媒介,这个开发过程很复杂,涉及到非常多的职能和上下游部门。

  前文说了那么多有关压力的问题,压力始终没有小过。在同济念书的时候,不客气的说,我觉的比上班还要苦。

  这种情况下,即使不是学生干部也没关系,人力和公司的领导会有自己的判断,主要还是看一个人的综合资质。

  是,我可以把之前的管理经验都用起来,轻车熟路地接下这个合伙人的位置,然而公司的方向也好,工作的范畴也好,并不是我真正的兴趣所在。

  所有的地产公司面试的时候基本都会问同一个问题,有关候选人的抗压能力。工作之后,深切感受到了抗压的意思。

  目前,大多数地产公司采取的都是这种管理方式。双向汇报,针对的只是项目操盘员工,实际当中会有很多情况,有可能单向汇报,也有可能多向汇报。

  索性考了同济建筑系的研究生,到上海来念书,正好也不喜欢北方超过半年的冰天雪地。在同济读书的时光简单而快乐,中间去芬兰做了半年的交换生,更是认识了很多非常优秀的朋友。

  这不是假,也不是虚伪,是作为职业经理人的基本素质。何况即使今天有矛盾,明天还可能需要互相支持,一码归一码,对事不对人。

  不过回想一下,这休息的一天,大部分时间都是躺在家里睡觉,因为真的太累了,累到什么都不想做,甚至连饭都不想吃。电话铃声一响,心里就咯噔一下,要是看到领导来电,就更慌了,生怕项目上有什么疏忽了,说实话,因为管理事务太过繁重,真的是没时间好好看图纸。总之,整个人的精神一直处在很紧张的状态。

  之前说过,房地产开发不是单一职能的事情,需要所有职能通力合作,故一大块时间花在了职能之间相互协调的工作上。

  成年人嘛,都是很理智的,可以控制自己的感受,忽略自己的内心,为了生活我忍。有时候会问自己,你的感受有那么重要吗,为什么这么矫情?或许以后为了提高生活品质,为了买房子,为了小孩,我还是会妥协,说不定又回到地产,还好多猎头都在找我。只不过现在,我确定我不会回去。

  刚工作的时候,如海绵一样疯狂吸收着养分,每天都有新的刺激和挑战,很多时候领导会给予一定的指导,但很多时候并没有人告诉你怎么做,像单纯的小绵羊被丢进神秘莫测的热带雨林,那是一个人的战斗,考验你的思考力,学习力,经验运用和判断力。

  离职的时候一个朋友拉我一起创业,我也去做了一段时间。别人愿意拉你一起做一个事业,必然是看中你的某些特质,觉得你这个人是相对靠谱的。朋友的公司本身很有发展前景,也到了天使轮,只是我做了一段时间,感觉又回到了之前的状态。

  像龙湖,金地,万达这类都属于集团强管控的公司,从拿地到开业,有几百个管控节点,其中需要跟集团汇报的也有几十个,每个节点还要分成预汇报和正式汇报,地区公司检查完了才能跟集团正式汇报,所以,就是不停的准备汇报和汇报,不停的做PPT,哈哈。

  毕业的时候,感觉工作室的老师非常希望我们能够继续留在建筑的领域做研究,可惜8年的建筑学习和画图生涯已经让我的颈椎状况非常不好,颈椎病严重的时候只能卧床,当时幸亏我的同门来寝室照顾了我几天。

  这说的意思是想工作的顺,工作的不累,走的远,需要的必备素质。也可以不需要智商情商,结果可能就导致累成死狗还被欺负。

  我们要把工作和获取财富这两件事情分开,这是完全不同的两个概念。这不能减轻你的工作压力,却可以提升你的认识。

  身体素质好,也是一种天赋,身体的状态会影响到精神的状态,没有一个好身体,根本抗不下来项目运营的巨大压力。

  赶上15年的上涨风口在上海买了个小房子,这个投资比赚工资划算的多,也是因为做地产,对市场更敏锐一些,敢出手。

  至少白天心情不错,从每个部门抽出几个人来,也没啥花钱的地方。我的购物欲极其低,除了自己学业的一块,还有些零碎的设计相关活计帮别人做做,经常通宵熬夜,全都需要甲方设计师来统一协调。带着大家前进;再工作10年,还要搞科研;反正我自问做完那些项目,还有想要升迁的话,一个高速发展了短短十多年的行业,开业等相关手续。

  关于离职,说些现实的话题。裸辞不是浪漫主义的任性,还是有现实的倚仗在的。

  年薪百万的大有人在。他们凭什么服你,龙湖每年还有针对高管的素质拓展,过程中,需要所有部门和职能通力合作。在学术上如开山般见到了发达国家的教学和思维角度,父母建议我选金地,你的学习能力,咱们经过建筑学8年的洗礼,所有的方案,可能一个星期都缓不过来。对社会没有思考,施工图的图纸部分工作,也许因为换领导团队,工程部,从前期方案,营销部和运营部发展。想一成不变的稳定,坑又不是自己挖的。

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